Polityka prywatności oraz Cookies

FUNDACJA POMOCY PRAWNEJ "TEMIDA"

Aktualności / BLOG

Choć media zostały zdominowane przez tematykę związaną z pomocą przedsiębiorcom oraz ochroną miejsc pracy, nowe przepisy ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oddziałują także na umowy najmu, których przedmiotem są lokale mieszkalne.

ZAKAZ WYPOWIADANIA UMÓW

Zgodnie z nowymi przepisami, do dnia 30 czerwca 2020 roku nie można wypowiedzieć najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu. Zakaz wypowiadania dotyczy wynajmującego, co oznacza, że najemca nie jest „związany” z danym lokalem i może wypowiedzieć umowę najmu. Nowy zakaz nie dotyczy jednak następujących przypadków wypowiedzenia umowy:

1. Najmu lokalu mieszkalnego w sytuacji, gdy najemca pomimo wcześniejszego, pisemnego upomnienia:

• używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub

• używa lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem lub

• najemca zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub

• najemca niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo

• najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;

2. Najmu lokalu mieszkalnego w sytuacji, gdy:

• najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

• najemca używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku;

• najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu;

3. Najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, z uwagi na:

• naruszenie przez najemcę postanowień umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używa lokalu, lub

• konieczność rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się lokal.

PRZEDŁUŻENIE OKRESU WYPOWIEDZENIA UMÓW NAJMU LOKALU MIESZKALNEGO LUB WYSOKOŚCI CZYNSZU NAJMU LOKALU MIESZKALNEGO

Jeżeli przed dniem 31 marca 2020 roku doszło do wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego lub do wypowiedzenia wysokości czynszu najmu lokalu mieszkalnego, a termin tego wypowiedzenia upływa między 31 marca a 30 czerwca 2020 roku, to okres wypowiedzenia ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 roku. Aby doszło do przedłużenia, konieczne jest złożenie przez najemcę stosownego oświadczenia o zamiarze skorzystania z przedłużonego okresu wypowiedzenia, najpóźniej w ostatnim dniu upływu „nieprzedłużonego” terminu wypowiedzenia.

Nie jest jednak możliwe skorzystanie z przedłużenia terminu wypowiedzenia umowy najmu lokalu lub wysokości czynszu najmu, gdy:

1. Do wypowiedzenia doszło w sytuacji, gdy lokator:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

• jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

2. Najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

PRZEDŁUŻENIE OBOWIĄZYWANIA UMÓW

Przepisy ustawy wprowadzającej tarczę antykryzysową przewidują przedłużenie obowiązywania umów najmu. Wskazane przedłużenie dotyczy umów:

1. które zostały zawarte przed dniem 31 marca 2020 roku, oraz

2. których okres obowiązywania upływa w okresie od 1 kwietnia do 29 czerwca 2020 roku.

Jeśli umowa spełnia opisane powyżej warunki, to ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 roku, na dotychczasowych warunkach. Aby umowa uległa przedłużeniu, konieczne jest złożenie przez najemcę stosownego oświadczenia, najpóźniej w ostatnim dniu obowiązywania umowy.

Przykładowo: umowa zawarta w maju 2019 roku na czas określony do dnia 30 kwietnia 2020 roku ulegnie automatycznemu przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 roku, pod warunkiem, że najemca złoży stosowne oświadczenie najpóźniej w dniu 30 kwietnia 2020 roku.

Również i w tym przypadku uprawnienie nie dotyczy każdego. Z możliwości przedłużenia umowy najmu nie może skorzystać:

1. Najemca, który przed dniem 31 marca 2020 roku, w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu, a jeśli umowa została zawarta na czas krótszy niż 6 miesięcy – przez cały czas obowiązywania tej umowy, był w zwłoce z zapłatą za min. jeden okres rozliczeniowy:

• czynszu, lub

• innych opłat za używanie lokalu, lub

• opłat niezależnych od wynajmującego, pobieranych przez wynajmującego

- jeżeli łączna wartość tych należności przekroczyła kwotę czynszu za jeden miesiąc, lub

2. Najemca, który używał wynajmowany lokal w sposób sprzeczny z umową najmu lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód, lub

3. Najemca, który w czasie obowiązywania umowy najmu wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego, lub

4. Najemcy lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.