Polityka prywatności oraz Cookies

FUNDACJA POMOCY PRAWNEJ "TEMIDA"

Aktualności / BLOG

ZASIEDZENIE NIERUCHOMOŚCI

Kodeks cywilny przewiduje możliwość nabycia własności nieruchomości w związku z upływem czasu na skutek tzw. „zasiedzenia”. Przepisy dotyczące zasiedzenia mają na celu usunięcia długotrwałej niezgodności pomiędzy rzeczywistym stanem posiadania a formalnym stanem własności.

Zasiedzenie jest pierwotnym sposobem nabycia prawa własności, następującym ex lege, na skutek którego dotychczasowy uprawniony traci swoje prawo, a nabywca uzyskuje je niezależnie od poprzednika. Poprzez zasiedzenie można nabyć rzeczy, które mogą być przedmiotem własności. Zasiedzieć można nieruchomości (gruntową, budynkową lub lokalową) oraz ruchomości. Należy jednak wskazać, że przedmioty, które z racji swej natury nie mogą być przedmiotem własności (np. pokój w lokalu lub budynku niestanowiący odrębnej własności albo rzeczy, które nie mogą być przedmiotem własności inaczej niż tylko na podstawie zezwolenia organu administracji publicznej) nie można nabyć przez zasiedzenie.

Niezbędną przesłanką do nabycia własności rzeczy poprzez zasiedzenie jest upływ określonego czasu. Do zasiedzenia nieruchomości kodeks cywilny przewiduje termin 20 lub 30 letni w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza. Należy jedynie nadmienić, iż w poprzednim stanie prawnym, gdy zasiedzenie nastąpiło przed 1 października 1990 r. obowiązywały krótsze terminy (odpowiednio 10 i 20 letnie).

W sytuacji, gdy w czasie biegu terminu zasiedzenia posiadanie przeszło z jednej osoby na drugą, zgodnie z art. 176 kodeksu cywilnego istnieje możliwość doliczenia czasu posiadania poprzednika. W przypadku gdy podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania oraz w razie śmierci posiadacza przy obliczaniu terminu zasiedzenia przewidziano ogólne zasady doliczania przez posiadacza czasu posiadania poprzedniego posiadacza. Jedynie w sytuacji gdy zasiedzenie na rzecz poprzedniego posiadacza jeszcze nie nastąpiło, można doliczyć czas posiadania poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej 30 lat.

Kolejną przesłanką do zasiedzenia rzeczy jest jej nieprzerwane posiadanie. Jedynie posiadanie samoistne prowadzi do zasiedzenia. Definicja posiadania samoistnego została zawarta w art. 336 kodeksu cywilnego i zgodnie z powołanym przepisem posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto włada nią faktycznie włada jak właściciel.

Dobra wiara posiadacza skraca czas zasiedzenia nieruchomości do 20 lat, co wynika z brzmienia art. 172 kodeksu cywilnego. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem i doktryną, za dobrą wiarę należy uznać usprawiedliwione w danych okolicznościach przekonanie posiadacza, że przysługuje mu prawo własności. W związku z powyższym władanie rzeczą z zamiarem posiadania jej dla siebie charakteryzuje posiadanie prowadzące do zasiedzenia. Chwila objęcia nieruchomości w posiadanie decyduje przy ocenie dobrej wiary u jej posiadacza. Nie ma znaczenia późniejsza zmiana świadomości posiadacza i nie uzasadnia ona przedłużenia terminu zasiedzenia do lat 30.

Z upływem ostatniego dnia określonego terminu posiadacz samoistny nabywa prawo własności nieruchomości na podstawie zasiedzenia, natomiast prawo własności nieruchomości dotychczasowego właściciela wygasa w tym samym dniu. Osoba nabywająca własność na podstawie zasiedzenia nie jest zobowiązana do zapłaty poprzedniemu właścicielowi jakiegokolwiek ekwiwalentu za nabytą nieruchomość.

adwokat Wojciech Półtorak